வழிகாட்டி மதிப்பு – சந்தை மதிப்பு முரண்பாடு ஏன்?

47-A சட்டம் நடைமுறையில் இருக்கும்போது பதிவு ஏன்முடங்க வேண்டும்?” – வழிகாட்டி மதிப்பு முரண்பாடுகளுக்கு மாநிலம் முழுவதும் ஒரே தீர்வுவேண்டும்: முதலமைச்சரிடம் FAIRA வலியுறுத்தல்

 

தமிழ்நாடு முழுவதும் நிலங்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பு (Guideline Value) மற்றும் உண்மையான சந்தை மதிப்பு (Market Value) இடையிலான முரண்பாடுகளை மறுஆய்வு செய்து, மிகை அல்லது பொருத்தமற்ற வழிகாட்டி மதிப்பு காரணமாக சட்டபூர்வமான சொத்து பரிவர்த்தனைகள் தடைபடாத வகையில், இந்திய முத்திரைத்தாள் சட்டம், 1899-ன் பிரிவு 47-A-ன் கீழ் சட்டப்படி வழங்கப்பட்டுள்ள மதிப்பு நிர்ணய நடைமுறையை வெளிப்படையாகவும் தடையின்றியும் செயல்படுத்த வேண்டும் என அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பு (FAIRA) தமிழ்நாடு முதலமைச்சரிடம் கோரிக்கை விடுத்துள்ளது.

இதுதொடர்பாக FAIRA-வின் நிறுவனர் மற்றும் தேசிய தலைவர் Dr. A. Hendry, 30.09.2026 தேதியிட்ட FAIRA கடித எண் 181/2026 மூலம் தமிழ்நாடு முதலமைச்சருக்கு விரிவான கோரிக்கை மனுவை அனுப்பியுள்ளார்.

வழிகாட்டி மதிப்பு – சந்தை மதிப்பு முரண்பாடு

தமிழ்நாட்டின் பல்வேறு பகுதிகளில், குறிப்பாக வேகமாக வளர்ந்து வரும் நகர்ப்புற மற்றும் புறநகர் பகுதிகளில், சில சொத்துகளுக்கான அரசு வழிகாட்டி மதிப்புக்கும் நடைமுறை சந்தை நிலவரத்துக்கும் இடையே குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகள் இருப்பதாக பொதுமக்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறையினரிடமிருந்து புகார்கள் பெறப்படுவதாக FAIRA தெரிவித்துள்ளது.

ஒரே Survey Number அல்லது அதனைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளில் நிலத்தின் தன்மை, பயன்பாடு, அணுகுமுறை, அபிவிருத்தி நிலை, அங்கீகாரம் மற்றும் தற்போதைய சந்தை நிலவரம் போன்ற காரணிகளை தனித்தனியாக பரிசீலிக்காமல் ஒரே அளவிலான உயர்ந்த மதிப்பு பயன்படுத்தப்பட்டால், உண்மையான சந்தை நிலவரத்துக்கும் அரசு வழிகாட்டி மதிப்புக்கும் இடையே அதிகமான இடைவெளி ஏற்படக்கூடும் என FAIRA சுட்டிக்காட்டியுள்ளது.

47-A நடைமுறை பதிவு தடைக்கான கருவியாக இருக்கக்கூடாது

சந்தை மதிப்பு தொடர்பாக சந்தேகம் அல்லது முரண்பாடு ஏற்படும் சூழ்நிலையில், சட்டத்தில் உரிய அதிகாரியிடம் மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் நடைமுறை வழங்கப்பட்டுள்ள நிலையில், அந்த நடைமுறையைப் பயன்படுத்தாமல் ஆவணப் பதிவு ஆரம்ப நிலையிலேயே நிறுத்தப்படுவது பொதுமக்களுக்கு தேவையற்ற சிரமத்தை ஏற்படுத்தும் என FAIRA தெரிவித்துள்ளது.

“பதிவைத் தடுக்காமல் – சட்ட நடைமுறையைத் தொடங்க வேண்டும்;வருவாயை இழக்காமல் – உரிய மதிப்பை நிர்ணயிக்க வேண்டும்”

என்பதே FAIRA-வின் முக்கிய நிலைப்பாடாகும்.

“மேலதிகாரியின் உத்தரவு இல்லாமல் பதிவு செய்ய முடியாது” என்ற நிலை தவிர்க்கப்பட வேண்டும்

சில இடங்களில் வழிகாட்டி மதிப்பு தொடர்பான பிரச்சினைகள் உள்ள ஆவணங்கள், சட்டத்தில் உள்ள நடைமுறைக்கு அனுப்பப்படுவதற்குப் பதிலாக, மேலதிகாரியின் அறிவுறுத்தல் கிடைக்கும் வரை நிலுவையில் வைக்கப்படுவதாக FAIRA-க்கு புகார்கள் வந்துள்ளதாக தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

இதனால் வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் இருவரும் பாதிக்கப்படுவதுடன், வங்கிக் கடன் நடவடிக்கைகள், நில அபிவிருத்தி, கட்டுமானப் பணிகள் உள்ளிட்ட பல்வேறு நடவடிக்கைகளும் தாமதமடையக்கூடும். அதே நேரத்தில், பதிவு நடைபெறாததால் அரசுக்கு கிடைக்க வேண்டிய முத்திரைத்தாள் மற்றும் பதிவுக் கட்டண வருவாயும் தாமதமாகலாம் என FAIRA சுட்டிக்காட்டியுள்ளது.

CCRA-வின் சட்டபூர்வ அதிகாரம் நடைமுறையில் வலுப்படுத்தப்பட வேண்டும்

47-A தொடர்பான சட்ட நடைமுறைகளில் மதிப்பு நிர்ணயம் செய்யப்பட்ட பின்னரும், சட்டத்தில் வழங்கப்பட்டுள்ள மேல்முறையீடு மற்றும் மறுபரிசீலனை வாய்ப்புகள் உள்ளன.

மேலும், Chief Controlling Revenue Authority (CCRA)-க்கு சட்டத்தில் வழங்கப்பட்டுள்ள அதிகாரத்தின் வரம்பிற்குள், குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில் Collector-ன் மதிப்பு நிர்ணய உத்தரவை ஆய்வு செய்து, உரிய விசாரணைக்குப் பின்னர் சட்டத்திற்கு உட்பட்டு revise, modify அல்லது set aside செய்யும் அதிகாரம் இருப்பதை FAIRA சுட்டிக்காட்டியுள்ளது.

எனவே, சட்டத்தில் மேல்நிலை ஆய்வு மற்றும் மறுபரிசீலனைக்கான அமைப்புகள் இருக்கும்போது, 47-A தொடர்பான சட்ட நடைமுறையைத் தொடங்குவதற்கே சார் பதிவாளர்கள் தயங்க வேண்டிய நிலை இருக்கக்கூடாது என FAIRA வலியுறுத்தியுள்ளது.

சார் பதிவாளர்களுக்கு தெளிவான நிர்வாக வழிகாட்டுதல் தேவை

47-A(1)-ன் கீழ் சட்டப்படி நடவடிக்கை தேவைப்படும் சூழ்நிலையில், சார் பதிவாளர்கள் தனிப்பட்ட வாய்மொழி அறிவுறுத்தல்களை எதிர்பார்க்காமல், சட்டம் மற்றும் பதிவுத்துறை நடைமுறைகளின்படி செயல்படுவதற்கான தெளிவான அதிகாரப்பூர்வ சுற்றறிக்கை வெளியிட வேண்டும் என FAIRA கோரியுள்ளது.

அதே நேரத்தில், குறைவான மதிப்பில் பதிவு நடைபெறாமல் அரசின் வருவாய் பாதுகாக்கப்படுவதற்கான சட்ட நடைமுறைகளும் முழுமையாகப் பின்பற்றப்பட வேண்டும் எனவும் வலியுறுத்தியுள்ளது.

சடையன்குப்பம் பகுதி – மறுஆய்வு தேவை என FAIRA சுட்டிக்காட்டல்

சென்னை மாநகராட்சிப் பகுதிக்குட்பட்ட சடையன்குப்பம் பகுதியில் வழிகாட்டி மதிப்பு தொடர்பாக குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடு இருப்பதாக தகவல்கள் கிடைத்துள்ளதாக FAIRA தெரிவித்துள்ளது.

சில நிலங்களின் சந்தை மதிப்பு ஏக்கருக்கு சுமார் ரூ.50 லட்சம் முதல் ரூ.60 லட்சம் வரை இருப்பதாகத் தெரிவிக்கப்படும் நிலையில், அதே பகுதியில் சில நிலங்களுக்கு ஏக்கருக்கு சுமார் ரூ.4.36 கோடி அளவில் வழிகாட்டி மதிப்பு காணப்படுவதாகக் கூறப்படுகிறது.

இந்த மதிப்புகள் அதிகாரப்பூர்வ அரசு பதிவுகளின் அடிப்படையில் சரிபார்க்கப்பட வேண்டியவை என்றும் FAIRA தெரிவித்துள்ளது. இருப்பினும், இத்தகைய வேறுபாடு அதிகாரப்பூர்வமாக உறுதி செய்யப்பட்டால், நிலத்தின் தன்மை, பயன்பாடு, அணுகுமுறை, அங்கீகாரம் மற்றும் உண்மையான சந்தை நிலவரம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் வழிகாட்டி மதிப்பை மறுஆய்வு செய்வது அவசியம் என FAIRA வலியுறுத்தியுள்ளது.

“ஒரே சட்டம் – ஒரே நடைமுறை – ஒரே அளவுகோல்”

தமிழ்நாட்டின் ஒரு மாவட்டத்தில் ஒரு விதமாகவும் மற்றொரு மாவட்டத்தில் வேறு விதமாகவும் நடைமுறை பின்பற்றப்படாமல், மாநிலம் முழுவதும் ஒரே மாதிரியான சட்டபூர்வ நடைமுறை பின்பற்றப்பட வேண்டும் என FAIRA கோரியுள்ளது.

அதற்காக:

– 47-A(1) தொடர்பான தெளிவான நடைமுறை;

– சார் பதிவாளரின் பொறுப்பு;

– உரிய அதிகாரியிடம் Reference செய்யும் நடைமுறை;

– கள ஆய்வு;

– சந்தை மதிப்பு நிர்ணயம்;

– சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினருக்கு விளக்கம் அளிக்கும் வாய்ப்பு;

– மேல்முறையீடு மற்றும் Revision நடைமுறை;

– CCRA-வின் சட்டபூர்வ அதிகாரப் பயன்பாடு;

– ஒவ்வொரு முடிவுக்கும் காரணம் பதிவு செய்தல்;

– Online File Tracking வசதி

ஆகியவை தெளிவாக வரையறுக்கப்பட வேண்டும் என FAIRA தெரிவித்துள்ளது.

FAIRA-வின் 10 முக்கிய கோரிக்கைகள்

தமிழ்நாடு முதலமைச்சர் அவர்கள் இவ்விவகாரத்தில் தலையிட்டு:

1. மாநிலம் முழுவதும் வழிகாட்டி மதிப்பு முரண்பாடுகளை ஆய்வு செய்ய வேண்டும்.

2. 47-A(1)-ன் கீழ் சட்டப்படி நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டிய ஆவணங்களை மேலதிகாரியின் வாய்மொழி உத்தரவை எதிர்பார்த்து நிறுத்தி வைக்கக் கூடாது என தெளிவான சுற்றறிக்கை வெளியிட வேண்டும்.

3. சார் பதிவாளர்கள் சட்டப்படி செயல்பட்டு, தேவையான இடங்களில் உரிய மதிப்பு நிர்ணய நடைமுறைக்கு Reference செய்ய வழிகாட்ட வேண்டும்.

4. உரிய அதிகாரிகள் கள ஆய்வு மேற்கொண்டு சட்டப்படி மதிப்பு நிர்ணயம் செய்வதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

5. CCRA / Inspector General of Registration ஆகியோரின் சட்டபூர்வ மேல்நிலை கண்காணிப்பு மற்றும் Revision அதிகாரங்கள் உரிய முறையில் செயல்படுவதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

6. சட்டப்படி பணியாற்றும் சார் பதிவாளர்களுக்கு தேவையற்ற நிர்வாக அச்சம் ஏற்படாத வகையில் தெளிவான நிர்வாக வழிகாட்டுதல் வழங்க வேண்டும்.

7. மிகை வழிகாட்டி மதிப்பு கொண்ட பகுதிகளை மாவட்ட வாரியாக மறுஆய்வு செய்ய வேண்டும்.

8. 47-A தொடர்பான நடவடிக்கையின் நிலையை பொதுமக்கள் ஆன்லைனில் அறிந்து கொள்ளும் வகையில் வெளிப்படையான Tracking வசதி ஏற்படுத்த வேண்டும்.

9. ஆவணப் பதிவு மறுக்கப்பட்டால் அதற்கான காரணத்தை எழுத்துப்பூர்வமாக வழங்கும் நடைமுறையை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

10. மாநிலம் முழுவதும் ஒரே மாதிரியான சட்டபூர்வமான, வெளிப்படையான மற்றும் காலக்கெடுவுடன் கூடிய நடைமுறையை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

“நியாயமான மதிப்பு – சட்டபூர்வ பதிவு – அரசுக்கு நிலையான வருவாய்”

FAIRA-வின் கோரிக்கை அரசின் வருவாயைக் குறைப்பதற்கானது அல்ல என்றும், மாறாக நியாயமான மதிப்பில் அதிகமான சட்டபூர்வ சொத்து பரிவர்த்தனைகளை ஊக்குவிப்பதன் மூலம் அரசுக்கு நீடித்த வருவாய் உருவாக வேண்டும் என்பதே நோக்கம் என்றும் Dr. A. Hendry தெரிவித்துள்ளார்.

இதுகுறித்து அவர் கூறியதாவது:

«“சட்டம் இருக்கிறது என்றால் அது நடைமுறையிலும் இருக்க வேண்டும். அதிகாரம் இருக்கிறது என்றால் அது சட்டத்தின் வரம்புக்குள் பயன்படுத்தப்பட வேண்டும். அரசின் வருவாய் பாதுகாக்கப்பட வேண்டும்; அதே நேரத்தில் சட்டபூர்வமான சொத்து பரிவர்த்தனைகளும் தேவையற்ற நிர்வாகத் தடைகளால் தடுக்கப்படக் கூடாது. 47-A சட்ட நடைமுறை என்பது பதிவு நடைபெறாமல் தடுப்பதற்கான கருவியாக இல்லாமல், சட்டப்படி உரிய மதிப்பை நிர்ணயித்து அரசின் வருவாயைப் பாதுகாக்கும் நடைமுறையாக வெளிப்படையாக செயல்பட வேண்டும்.”»

மேலும், “பதிவைத் தடுக்காமல் சட்ட நடைமுறையைத் தொடங்குதல்; வருவாயை இழக்காமல் உரிய மதிப்பை நிர்ணயித்தல்; சட்டப்படி பணியாற்றும் அதிகாரிகளுக்கு தெளிவான நிர்வாகப் பாதுகாப்பு வழங்குதல்” ஆகிய மூன்றும் உறுதி செய்யப்பட வேண்டும் என்றும் அவர் வலியுறுத்தியுள்ளார்.

FAIRA-வின் முக்கிய செய்தி

வழிகாட்டி மதிப்பு மற்றும் சந்தை மதிப்பு இடையிலான முரண்பாடுகள் இருந்தால், அவற்றை சட்டத்தில் வழங்கப்பட்டுள்ள நடைமுறைகளின் மூலம் தீர்வு காண வேண்டும்; அதற்குப் பதிலாக சட்டபூர்வமான சொத்து பரிவர்த்தனைகள் தேவையற்ற நிர்வாகத் தடைகளால் முடங்கக் கூடாது என்பதே FAIRA-வின் கோரிக்கையாகும்.

“47-A சட்டம் இருக்கும்போது பதிவு ஏன் முடங்க வேண்டும்? சட்டம் வழிவகுக்கும் இடத்தில் பதிவு தடைப்படக் கூடாது; சட்ட நடைமுறையின் வழியே தீர்வு காண வேண்டும்!” என FAIRA வலியுறுத்தியுள்ளது.