மேல்வாரம்” தெரியாமல் முதலீடு செய்வது ஆபத்து!

அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பின் நிறுவனர் மற்றும் தேசிய தலைவர் டாக்டர் ஹென்றி அவர்கள் வெளியிட்ட அறிக்கையில்,பொதுமக்கள் பொதுவாக நிலம் வாங்கும் போது பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், வில்லங்கச் சான்றிதழ்(EC), அ-பதிவேடு, புல வரைபடம்”(FMB) ஆகியவற்றை ஆய்வு செய்வதில் அதிக கவனம் செலுத்துவார்கள். அதேசமயம் பொதுமக்கள் பெரிதாக கவனிக்காமல் விடும் மிக முக்கியமான விஷயம் “மேல்வாரம்” எனப்படும் உரிமை அமைப்பு என தெரிவித்துள்ளார்.

 மேல்வாரம் (Melvaram) என்பதின் சுருக்கமான‌ பொருள் விளைச்சலில் நிலச் சொந்தக்காரருக்கான பங்கு என்பதாகும். நிலம் ஒருவருக்கு சொந்தமாய் இருக்கும். விவசாயி அதில் விவசாயம் செய்து வருவார். விளைச்சலில் கிடைத்த தானியத்தின் ஒரு பகுதியை அந்த நில உரிமையாளருக்கு அல்லது ஜமீன்தாருக்கு கொடுத்து விடுவார். நிலத்தின் சொந்தக்காரருக்கு உள்ள உரிமையை “மேல்வாரம்” (Melvaram) என்றும், விவசாயி அந்த நிலத்தில் காலமெல்லாம் விவசாயம் செய்து கொள்ளும் உரிமையை “குடிவாரம்” (Kudivaram) என்றும் சொல்வார்கள். தற்போதைய காலகட்டத்தில் பெரும்பாலான நில உரிமைகள் ரயத்வாரி பட்டாதாரர் முறையாக மாற்றப்பட்டு, குடிவார உரிமையாளருக்கே நிலத்தின் முழு உரிமை வழங்கப்பட்டுள்ளது.

 இருப்பினும் மேல்வாரம் என்பது ஒரு நிலத்தின் மேற்பரப்பு அல்லது முக்கிய உரிமை பகுதியைக் குறிக்கும். பல நேரங்களில், ஒரு நிலத்தில் கீழ்வாரம் (பயன்பாட்டு உரிமை) ஒருவரிடம் இருந்தாலும், மேல்வாரம் (மூல உரிமை) மற்றொருவரிடம் இருக்கக்கூடும். இந்த வேறுபாடு புரியாமல் நிலம் வாங்கினால், வாங்குபவருக்கு முழுமையான உரிமை கிடைக்காமல் சட்ட சிக்கல்கள் உருவாகும் அபாயம் உள்ளது.

 ஆகவே பொதுமக்கள் நிலம் வாங்கும் முன், அந்த நிலத்தின் உரிமை தன்மை முழுமையாக ஒரே நபரிடம் உள்ளதா, அல்லது பகிர்ந்த உரிமையா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும் என வலியுறுத்தப்பட்டுள்ளது.  “நிலத்தின் முழு உரிமை யாருக்கு இருக்கிறது என்பது தெரியாமல் வாங்குவது, எதிர்காலத்தில் கடுமையான உரிமை பிரச்சனைகளுக்கு வழிவகுக்கும்” என்று தெரிவித்துள்ளார்.

 குறிப்பாக பழைய பத்திரங்கள், இனாம் (Inam) நிலங்கள், மரபுரிமை பிரிவுகள் போன்றவற்றில் மேல்வாரம்–கீழ்வாரம் பிரிவுகள் காணப்பட வாய்ப்புகள் அதிகம் உள்ளது. மேலும், உரிமை தொடர் (Title Chain), வில்லங்கச் சான்றிதழ் (EC) மற்றும் வருவாய் பதிவுகள் ஆகியவற்றை முழுமையாக ஆய்வு செய்யாமல் நிலம் வாங்குவது மிகப்பெரிய அபாயம் எனவும்,  ஆகவே  தேவையான சட்ட ஆலோசனை பெறுவது கட்டாயம் எனவும் டாக்டர் ஆ.ஹென்றி தனது விழிப்புணர்வு பதிவில் அறிவுறுத்தியுள்ளார்.