நிலம் வாங்குவோருக்கு ஹென்றி விடுக்கும் எச்சரிக்கை

 

நிலம் வாங்குவோருக்கு ‘குடிக்காணி பாத்தியம்’ ஆபத்து?– முதலீட்டாளர்களுக்கு டாக்டர் ஹென்றி விடுத்த  எச்சரிக்கை

அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பின் நிறுவனர் மற்றும் தேசிய தலைவர் டாக்டர் ஹென்றி அவர்கள் தமிழகத்தில் நிலம் வாங்கும் பொதுமக்கள் மத்தியில் நிலங்கள் குறித்த தெளிவான புரிதல் இல்லாமல் முதலீடு செய்வது அதிகரித்து வருகிறது என கவலை தெரிவித்தும், அதற்கு தீர்வு காணும் பொருட்டு தொடர்ந்து பல்வேறு விழிப்புணர்வு செய்திகளை வெளியிட்டு வருகிறார்.

தமிழகத்தில் பொதுமக்கள் நிலங்கள் வாங்கும்போது பொதுவாக சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தில் பட்டா, சிட்டா, அடங்கள், வில்லங்கச் சான்று,FMB  போன்ற ஆவணங்களை சரி பார்க்கின்றார்கள். ஆனால் நில உரிமை சம்பந்தமாக பல்வேறு வகையான உரிமைகள் குறித்து பெரும்பாலானவர்களுக்கு போதிய விழிப்புணர்வு இல்லை என்பதே நிதர்சனம்.

எனவே கடந்த 13 வருடங்களுக்கும் மேலாக அகில இந்திய கூட்டமைப்பின் சார்பில் பொதுமக்களுக்கு விழிப்புணர்வு ஏற்படுத்தும் வகையில் நிலங்கள் சம்பந்தப்பட்ட அனைத்து விதமான தகவல்களையும், சந்தேகங்களுக்கான பதில்களையும் எளிமையாகவும், தெளிவாகவும் தெரிந்து கொண்டு தீர்வுகளை பெற்றிடும் வகையில் சமூக ஊடகங்களின் வாயிலாகவும் வழங்கி வருகிறார். ஆகவே பொதுமக்கள் நிலம் சம்பந்தமான அனைத்து தகவல்களையும் தெரிந்து கொண்டு பயன் பெற்றிட மேற்குறிப்பிட்டுள்ள பெயிரா சமூக ஊடகங்களை பின் தொடருமாறு டாக்டர்.ஹென்றி கேட்டுக் கொண்டுள்ளார்.

அந்த வகையில் இன்று நில உரிமைகளில் ஒன்றான குடி காணி பாத்தியம் குறித்து பார்ப்போம். ஏனெனில் தமிழகத்தின் நிலம் வாங்கும் பொதுமக்கள் மத்தியில் குடி காணிப்பாக்கம் குறித்த  தெளிவான புரிதல் இல்லாமல் முதலீடு செய்வது அதிகரித்து வருவது கவலை அளிப்பதுடன், இவைகளை தவிர்த்து முறையாக பொதுமக்கள் பாதுகாப்புடன் உரிய முறையில் தங்கள் சொத்துக்களை வாங்கிடும் வகையில் இவ்விழிப்புணர்வு பதிவு நிச்சயம் பயனுள்ளதாக அனைவருக்கும் அமையுமென நம்புவதாக தெரிவித்துள்ளார்.

விழிப்புணர்வு பதிவுகளின் தொடர்ச்சியாக நாம் இப்பொழுது குடிக்காணி குறித்தும், இது சம்பந்தப்பட்ட நிலங்களை வாங்கும் பொழுது நாம் கவனிக்க வேண்டியவைகளை குறித்து பார்ப்போம்.

குடிக்காணி என்பது ஜமீன்தார் மற்றும் நிலச்சுவான்தார் காலத்தில் நிலத்தின் உரிமையாளர் வேறாக இருந்தாலும் சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தில் பல தலைமுறைகளாக குடியிருந்து, விவசாயம் செய்து, வரி செலுத்தி வந்த விவசாயிகளுக்கு வழங்கப்பட்ட ஒரு விதமான குத்தகை உரிமை அல்லது சாகுபடி உரிமை என்பதாகும்.

குடிக்காணி குறித்து மகாகவி பாரதியார் போன்றோர் காலத்து இலக்கியங்களிலும், பழைய நில ஆவணங்களிலும் இச்சொல் பயன்பாட்டில் இருந்து வந்துள்ளது. மேலும் மஞ்சட் காணி, காணியாட்சி, குடிக்காணி பாத்தியம் என்றெல்லாம் நாட்டு வழக்கில் பயன்பாட்டில் இருந்து வருகின்றன.

குடிக்காணி பாத்தியம்” என்பது ஒரு நிலத்தின் உரிமை ஒருவரிடம் இருந்தாலும், அந்த நிலத்தை பயன்படுத்தும் அல்லது குடியேறி வாழும் உரிமை மற்றொருவரிடம் இருக்கும் தன்மை கொண்ட ஒரு பாரம்பரிய வருவாய் பதிவு முறையாகும்.

இத்தகைய நிலங்களில் உரிமை மற்றும் பயன்பாடு தனித்தனியாக இருப்பதால், வாங்குபவர்கள் எதிர்காலத்தில் பல்வேறு சட்ட சிக்கல்களை சந்திக்கும் அபாயம் உள்ளது. குறிப்பாக, இத்தகைய நிலங்களை வாங்கும் போது உடனடி அனுபவம் (possession) கிடைக்காத நிலை, குடியிருப்பவர்கள் வெளியேற மறுப்பது, நீண்டகால நீதிமன்ற வழக்குகள், வங்கி கடன் மறுப்பு போன்ற பிரச்சனைகள் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது.

எனவே, பொதுமக்கள் நிலம் வாங்குவதற்கு முன் வருவாய் பதிவுகளில் “குடிக்காணி” குறிப்பு உள்ளதா என்பதை கவனமாக சரிபார்க்க வேண்டும் எனவும், மேலும் பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், FMB போன்ற ஆவணங்களை முழுமையாக ஆய்வு செய்த பிறகே முதலீடு செய்ய வேண்டும் என்றும், நிலத்தில் யார் உண்மையில் குடியிருந்து பயன்பெறுகின்றனர் என்பதை நேரில் ஆய்வு செய்வது அவசியம் என்றும் வலியுறுத்தியுள்ளார்.

ஆகவே, “குடிக்காணி பாத்தியம்” உள்ள நிலங்களை வாங்கும் முன், அந்த நிலம் காலியாக  (Vacant Possession) இருக்கிறதா, அல்லது குடியிருப்பவர்களிடமிருந்து உரிமை விடுவிப்பு (Release) பெறப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும். தேவையானால் சட்ட நிபுணர்களின் ஆலோசனையுடன் மட்டுமே வாங்குவது பாதுகாப்பானது என்றும் அவர் குறிப்பிட்டுள்ளார்.

பொதுமக்கள் தங்கள் வாழ்க்கை சேமிப்பை நில முதலீட்டில் செலவிடும் போது, இத்தகைய உரிமை சிக்கல்களை முழுமையாக புரிந்து கொண்டு செயல்படுவது மிக அவசியம் எனவும், விழிப்புணர்வுடன் முதலீடு செய்வதே நிதி பாதுகாப்புக்கு வழிவகுக்கும் எனவும் டாக்டர் ஹென்றி தனது விழிப்புணர்வு செய்தியில் தெரிவித்துள்ளார்