ரியல் எஸ்டேட் துறையின் முக்கிய பிரச்சனைகளுக்கு தீர்வு

திருவண்ணாமலை மாநகரில் அமைந்துள்ள “நம்ம ராமகிருஷ்ணா ஹோட்டலில்”, அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பு (FAIRA) சார்பில் பொறுப்பாளர்கள் ஆலோசனை மற்றும் சிறப்பு கலந்தாய்வு கூட்டம் நடைபெற்றது.

 இக்கூட்டத்தில் கூட்டமைப்பின் நிறுவனர் மற்றும் தேசிய தலைவர் டாக்டர் A. ஹென்றி அவர்கள் சிறப்பு அழைப்பாளராக கலந்து கொண்டு, பொறுப்பாளர்கள் மற்றும் உறுப்பினர்கள் முன்வைத்த பல்வேறு கேள்விகள், சந்தேகங்கள், நடைமுறைச் சிக்கல்கள் மற்றும் கருத்துகளை கேட்டறிந்து, அவற்றுக்கு சட்டரீதியான விளக்கங்களையும் நடைமுறை சார்ந்த ஆலோசனைகளையும் வழங்கினார்.

  முதல் விற்பனைக்கு புதிய ஆன்லைன் பதிவு முறை

 குறிப்பாக, 17.08.2026 முதல் புதிய மனைப்பிரிவுகள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் நடைபெறும் முதல் விற்பனைப் பதிவுகளுக்கு “Anywhere Registration” முறையின் கீழ் ஆன்லைன் வழியாக ஆவணங்களை சமர்ப்பிக்கும் நடைமுறை குறித்து விரிவாக விவாதிக்கப்பட்டது.

 பதிவுத்துறையின் இந்த டிஜிட்டல் மாற்றம் நேரடி அலுவலக வருகையை குறைத்து, வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரித்து, ஆவணப் பதிவு நடைமுறையை விரைவுபடுத்தும் வகையில் அமைய வேண்டும் என FAIRA வலியுறுத்தியது.

 அரசின் அறிவிப்பின்படி, இந்தத் திட்டத்தின் முதல் கட்டத்தில் புதிய மனைப்பிரிவுகளின் முதல் விற்பனை மற்றும் கட்டுநர்களின் முதல் அடுக்குமாடி விற்பனை போன்ற குறிப்பிட்ட பரிவர்த்தனைகள் ஆன்லைன் / Presence-less முறையில் கொண்டு வரப்படுகின்றன.

  DTCP மற்றும் உள்ளாட்சி இறுதி அனுமதிகளில் காலதாமதம்

 திருவண்ணாமலை மாநகராட்சி மற்றும் அதனைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளில் புதிய மனைப்பிரிவுகளுக்கு DTCP மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் இறுதி அனுமதி பெறுவதில் ஏற்படும் காலதாமதம் குறித்தும் விரிவாக விவாதிக்கப்பட்டது.

 “ஒரே விண்ணப்பம் – ஒரே சாளரம் – ஒரே முடிவு” என்ற அடிப்படையில், DTCP, மாநகராட்சி, நகராட்சி, பேரூராட்சி மற்றும் ஊராட்சி உள்ளிட்ட துறைகளுக்கிடையேயான ஒருங்கிணைப்பை மேம்படுத்தி, ஒவ்வொரு நிலையிலும் கோப்புகள் தேவையின்றி நீண்டகாலம் நிலுவையில் இருப்பதைத் தவிர்க்க வேண்டும் என கோரிக்கை முன்வைக்கப்பட்டது.

 மேலும், விண்ணப்பத்தின் ஒவ்வொரு நிலையையும் ஆன்லைனில் கண்காணிக்கும் வசதி, குறைபாடுகள் இருந்தால் ஒரே முறையில் முழுமையாகத் தெரிவிக்கும் நடைமுறை, தேவையற்ற மறுபரிசீலனைகளைத் தவிர்த்தல், அதிகாரிகளுக்கான காலக்கெடு, தாமதத்திற்கான பொறுப்புணர்வு, தொழில்நுட்ப அனுமதி மற்றும் இறுதி உள்ளாட்சி அனுமதிக்கிடையேயான ஒருங்கிணைப்பு ஆகியவற்றை வலுப்படுத்த வேண்டும் என வலியுறுத்தப்பட்டது.

  பழைய மனைப்பிரிவுகளில் சாலை மற்றும் தானப் பத்திரப் பிரச்சனை

 திருவண்ணாமலை மாநகராட்சியுடன் தற்போது இணைக்கப்பட்டுள்ள பல்வேறு பகுதிகளில், பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு உருவாக்கப்பட்ட பழைய / அனுமதி பெறாத மனைப்பிரிவுகளில் பெரும்பாலான மனைகள் ஏற்கனவே விற்பனை செய்யப்பட்டுள்ள நிலையில், தற்போது சாலைகள் மற்றும் பொதுப் பயன்பாட்டுக்கான பகுதிகளை உள்ளாட்சிக்கு தானப் பத்திரம் மூலம் ஒப்படைக்கும் நடைமுறையில் பொதுமக்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்கள் எதிர்கொள்ளும் சிக்கல்கள் குறித்தும் கூட்டத்தில் முக்கியமாக எடுத்துரைக்கப்பட்டது.

 குறிப்பாக, சாலைப் பகுதிகளை உள்ளாட்சிக்கு தானமாக வழங்குவதற்காக சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பின் ஒப்புதல் அல்லது தடையின்மைச் சான்று பெறும் நடைமுறையில் தேவையற்ற தாமதம் மற்றும் பொதுமக்களுக்கு ஏற்படும் செலவுச் சுமை குறித்து கவலை தெரிவிக்கப்பட்டது.

 சட்டத்தில் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கட்டணம் மற்றும் நடைமுறைகளுக்கு அப்பாற்பட்ட எந்தவொரு தொகையும் கோரப்படாத வகையில் வெளிப்படையான நடைமுறை உருவாக்கப்பட வேண்டும் என FAIRA வலியுறுத்தியது.

 மேலும், தானப் பத்திரம் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட பின்னர் அதன் நிலை, ஒப்புதல் மற்றும் உள்ளாட்சி பதிவேற்றம் ஆகியவை அனைத்தும் ஒருங்கிணைந்த ஆன்லைன் முறையில் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும் என்றும் கோரப்பட்டது.

 அதேநேரத்தில், சாலை மற்றும் பொதுப் பயன்பாட்டு இடங்களை உள்ளாட்சிக்கு ஒப்படைப்பது என்பது மனைப்பிரிவு அனுமதி மற்றும் தொடர்புடைய விதிமுறைகளின் அடிப்படையில் சட்டரீதியாக மேற்கொள்ள வேண்டிய செயல்முறை என்பதால், ஒவ்வொரு வழக்கிலும் பொருந்தும் விதிமுறைகள் மற்றும் ஆவணங்களை சரிபார்த்து மட்டுமே நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும் என்றும் வலியுறுத்தப்பட்டது.

  20 அடி சாலைகள் – திருவண்ணாமலை மாநகரத்தின் பழைய பகுதிகளுக்கு நடைமுறை தீர்வு தேவை

 நகரமயமாக்கலின் காரணமாக திருவண்ணாமலை மாநகராட்சி விரிவடைந்து, அருகிலிருந்த பல கிராமப்புற பகுதிகள் மாநகராட்சியுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளன.

 இப்பகுதிகளில் பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு உருவாக்கப்பட்ட மனைப்பிரிவுகளில் காணப்படும் 20 அடி சாலைகள் வழியாக பின்புற நிலங்களுக்கு தற்போது புதிய மனைப்பிரிவு அனுமதி பெறுவதில் நடைமுறை சிக்கல்கள் ஏற்படுகின்றன.

 இதனால், பழைய குடியிருப்பு அமைப்புகள் மற்றும் புதிய திட்டமிடல் விதிமுறைகளுக்கிடையே உள்ள இடைவெளியை கருத்தில் கொண்டு, ஏற்கனவே பயன்பாட்டில் உள்ள சாலைகளின் தன்மை, பயன்பாடு, இணைப்பு, நில அமைப்பு மற்றும் மக்கள் வசிப்பிடம் போன்றவற்றை கருத்தில் கொண்டு தகுந்த இடங்களில் சிறப்பு / மாற்று வழிமுறைகளை அரசு பரிசீலிக்க வேண்டும் என FAIRA கோரிக்கை விடுத்தது.

 தற்போதைய TNCDBR விதிகளில் உள்ள அணுகுச்சாலை அகல விதிமுறைகள் பகுதி மற்றும் உள்ளாட்சி வகையைப் பொறுத்து மாறுபடுகின்றன; 2024 திருத்தத்தில் சில Town Panchayat மற்றும் Village Panchayat பகுதிகளுக்கு குறைந்தபட்ச அணுகுச்சாலை அகலம் தளர்த்தப்பட்டிருந்தாலும், மாநகராட்சி மற்றும் நகராட்சி பகுதிகளில் 7 மீட்டர் விதி தொடர்கிறது. எனவே திருவண்ணாமலை போன்ற விரிவடைந்து வரும் நகரப்பகுதிகளுக்கு நடைமுறை சார்ந்த கொள்கை தீர்வு அவசியம் என கூட்டத்தில் வலியுறுத்தப்பட்டது.

  சந்தை மதிப்பு – வழிகாட்டி மதிப்பு முரண்பாடு

 திருவண்ணாமலை மாநகரத்தின் சில பகுதிகளில் நடைமுறையில் நிலவும் சந்தை மதிப்புக்கும், பதிவுத்துறை நிர்ணயித்துள்ள வழிகாட்டி மதிப்புக்கும் இடையே மிகப்பெரிய வித்தியாசம் இருப்பதாக கூட்டத்தில் சுட்டிக்காட்டப்பட்டது.

 உதாரணமாக, சில பகுதிகளில் சதுர அடிக்கு சந்தை மதிப்பு சுமார் ₹2,000 அளவில் இருக்கும் நிலையில், வழிகாட்டி மதிப்பு ₹8,000 அளவில் இருப்பதாக உறுப்பினர்கள் தெரிவித்தனர். இத்தகைய முரண்பாடுகள் உண்மையான சந்தை நிலவரத்தையும், பதிவு செலவு மற்றும் பரிவர்த்தனைச் சுமையையும் பாதிக்கக்கூடியவை என்பதால், சம்பந்தப்பட்ட பகுதிகளில் உண்மையான சந்தை நிலவரம், சமீபத்திய பதிவு பரிவர்த்தனைகள், நிலத்தின் பயன்பாடு, உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் மற்றும் வளர்ச்சி நிலை ஆகியவற்றை அறிவியல் ரீதியாக ஆய்வு செய்து வழிகாட்டி மதிப்பை மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டும் என பதிவுத்துறைக்கு பரிந்துரை செய்ய FAIRA முடிவு செய்தது. வழிகாட்டி மதிப்பு தொடர்பான முரண்பாடுகளுக்கு உரிய நிர்வாக வழிமுறைகள் மூலம் தீர்வு காணும் வாய்ப்பு இருப்பதாக நீதிமன்றப் பதிவுகளிலும் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

   TNRERA நடைமுறைகளிலும் காலக்கெடு அவசியம்

 தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (TNRERA) தொடர்பான விண்ணப்பங்கள், திட்டப் பதிவு, திருத்தங்கள், அனுமதிகள் மற்றும் பல்வேறு நடைமுறைகளில் ஏற்படும் காலதாமதம் குறித்தும் கூட்டத்தில் கருத்துக்கள் பரிமாறப்பட்டன.

 ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு, கட்டுமானப் பணிகள் மற்றும் வீடு வாங்கும் பொதுமக்களின் நலன் ஆகியவற்றை கருத்தில் கொண்டு, விண்ணப்பங்கள் நிலுவையில் இருக்கும் ஒவ்வொரு கட்டத்திற்கும் தெளிவான காலக்கெடு, ஆன்லைன் நிலை கண்காணிப்பு மற்றும் காரணப்பூர்வமான தகவல் பரிமாற்றம் இருக்க வேண்டும் என வலியுறுத்தப்பட்டது.

  FAIRA முன்வைத்த முக்கிய கோரிக்கைகள்

 கூட்டத்தின் முடிவில், மாநில அரசின் கவனத்திற்கு கொண்டு செல்ல வேண்டிய முக்கிய கோரிக்கைகளாக:

 1. Anywhere Registration திட்டத்தை பயனாளிகளுக்கு எளிமையாகவும் தொழில்நுட்பக் கோளாறுகள் இல்லாமலும் செயல்படுத்துதல்.

 2. DTCP மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் அனுமதி நடைமுறைகளை ஒருங்கிணைத்தல்.

 3. மனைப்பிரிவு இறுதி அனுமதிக்கு தேவையற்ற காலதாமதத்தைத் தவிர்த்து காலக்கெடு நிர்ணயித்தல்.

 4. பழைய மனைப்பிரிவுகளில் உள்ள சாலைகளை உள்ளாட்சிக்கு தானமாக வழங்குவதற்கான எளிமையான, ஒரே மாதிரியான நடைமுறையை உருவாக்குதல்.

 5. சட்டப்பூர்வ கட்டணங்களைத் தவிர கூடுதல் செலவுச் சுமை ஏற்படாத வகையில் வெளிப்படையான நடைமுறையை உறுதி செய்தல்.

 6. திருவண்ணாமலை மாநகராட்சியுடன் இணைக்கப்பட்ட பழைய பகுதிகளில் 20 அடி மற்றும் அதற்கு ஒத்த பழைய சாலைகள் தொடர்பாக, ஏற்கனவே நிலவும் குடியிருப்பு மற்றும் அணுகல் நிலையை கருத்தில் கொண்டு நடைமுறை தீர்வு வழங்குதல்.

 7. சந்தை மதிப்புக்கும் வழிகாட்டி மதிப்புக்கும் இடையிலான அதிகப்படியான வேறுபாடுகளை அறிவியல் ரீதியாக மறுஆய்வு செய்தல்.

 8. TNRERA தொடர்பான விண்ணப்பங்கள் மற்றும் சேவைகளுக்கு வெளிப்படையான காலக்கெடு மற்றும் ஆன்லைன் கண்காணிப்பு வசதி ஏற்படுத்துதல்.

 9. DTCP, TNRERA, பதிவுத்துறை, வருவாய்த்துறை மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்புகளுக்கிடையே ஒருங்கிணைந்த Single Window முறையை உருவாக்குதல்.

 10. பொதுமக்கள், கட்டுநர்கள், நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில்துறையினர் எதிர்கொள்ளும் நடைமுறை சிக்கல்களை நேரடியாகக் கேட்டு தீர்வு காண மாவட்ட அளவில் காலமுறை Stakeholders Consultation நடத்துதல்.

 “தொழில்துறைக்கு வேகம்; பொதுமக்களுக்கு வெளிப்படைத்தன்மை; அரசுக்கு வருவாய்; முதலீட்டாளர்களுக்கு நம்பிக்கை!”

 கூட்டத்தில் பொறுப்பாளர்கள் முன்வைத்த ஒவ்வொரு பிரச்சனையையும் பொறுமையுடன் கேட்டறிந்த FAIRA நிறுவனர் மற்றும் தேசிய தலைவர் டாக்டர் A. ஹென்றி, சட்ட விதிமுறைகளுக்குட்பட்டு எவ்வாறு தீர்வு காண முடியும் என்பது குறித்து விரிவான விளக்கங்களையும் ஆலோசனைகளையும் வழங்கினார்.

 மேலும், திருவண்ணாமலை மாநகரம் வேகமாக நகரமயமாகி வரும் நிலையில், பழைய நில அமைப்புகளுக்கும் புதிய நகர திட்டமிடல் விதிமுறைகளுக்கும் இடையே ஏற்படும் நடைமுறை முரண்பாடுகளுக்கு மக்கள் நலனை மையமாகக் கொண்ட நியாயமான தீர்வுகள் அவசியம் என வலியுறுத்தப்பட்டது.

 “விதிமுறைகள் இருக்க வேண்டும்; ஆனால் நடைமுறைகள் மக்களை சிரமப்படுத்தக் கூடாது.

அனுமதிகள் இருக்க வேண்டும்; ஆனால் தேவையற்ற காலதாமதம் இருக்கக் கூடாது வெளிப்படைத்தன்மை இருக்க வேண்டும்; ஆனால் இடைத்தரகர்களுக்கு இடமிருக்கக் கூடாது.” என்ற அடிப்படையில், தமிழ்நாட்டின் ரியல் எஸ்டேட் துறையை விரைவான அனுமதி – வெளிப்படையான நிர்வாகம் – எளிமையான பதிவு – முதலீட்டாளர் நம்பிக்கை கொண்ட துறையாக மாற்றுவதற்கான FAIRA-வின் தொடர்ச்சியான முயற்சிகள் தொடரும் என கூட்டத்தில் தெரிவிக்கப்பட்டது.