DKT பட்டாநிலம் வாங்கலாமா? வாங்கக் கூடாதா?

DKT பட்டா நிலம் வாங்கலாமா? வாங்கக் கூடாதா? DKT நிலங்கள் குறித்து பொதுமக்களுக்கு FAIRA தேசியத் தலைவர் டாக்டர் ஆ.ஹென்றியின் முக்கிய சட்ட விழிப்புணர்வு அறிக்கை

தமிழகத்தில் குறிப்பாக கொடைக்கானல், திண்டுக்கல், ஏற்காடு, நீலகிரி மற்றும் பல்வேறு மலைப்பகுதிகளில் உள்ள DKT (Darakastu / D-Form / Assignment) பட்டா நிலங்கள் குறித்து பொதுமக்களிடையே பல்வேறு கருத்துகள், சந்தேகங்கள் மற்றும் தவறான புரிதல்கள் நிலவி வருகின்றன.

“DKT பட்டா நிலம் என்றாலே விற்க முடியாது”, “DKT நிலம் வாங்கினால் சொத்து பறிபோகும்”, “பட்டா இருந்தால் பாதுகாப்பு”, “பதிவு செய்துவிட்டால் சட்டபூர்வமாகிவிடும்” போன்ற கருத்துகள் பரவலாக பேசப்பட்டு வருகின்றன.

இந்த நிலையில், அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பின் (FAIRA) நிறுவனர் மற்றும் தேசியத் தலைவர் டாக்டர் ஹென்றி பொதுமக்களுக்கான விரிவான சட்ட விழிப்புணர்வு அறிக்கையை வெளியிட்டுள்ளார்.

அதில் அவர் கூறியிருப்பதாவது:

DKT பட்டா என்றாலே விற்க முடியாத நிலம் என்று கூறுவது சட்ட ரீதியாக சரியான அணுகுமுறை அல்ல DKT (D-Form) பட்டா என்பது அரசாங்கத்தால் நிலமற்ற ஏழை மற்றும் பின்தங்கிய மக்களுக்கு வாழ்வாதார மேம்பாட்டிற்காக வழங்கப்படும் ஒப்படைப்பு (Assignment) நிலமாகும். ஆனால் அனைத்து DKT பட்டாக்களும் ஒரே மாதிரியான சட்ட நிலையை கொண்டவை அல்ல. ஒரு நிலத்தின் சட்ட நிலை பின்வரும் காரணிகளைப் பொறுத்து மாறுபடும்:

எந்த ஆண்டு வழங்கப்பட்டது? / எந்த அரசாணையின் கீழ் வழங்கப்பட்டது? / ஒப்படைப்பு நிபந்தனைகள் என்ன? /

விற்பனைத் தடை விதிக்கப்பட்டுள்ளதா? / பின்னர் பட்டா மாற்றம் செய்யப்பட்டுள்ளதா? /  அரசின் மீட்பு நடவடிக்கை ஏதேனும் உள்ளதா? / வருவாய் பதிவுகளில் தனியார் உரிமை நிலமாக அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளதா? /  நீதிமன்ற தீர்ப்புகள் ஏதேனும் உள்ளனவா? என்பதே முக்கியமான சட்டக் கேள்விகளாகும்.

1979-க்கு முன் வழங்கப்பட்ட சில DKT நிலங்களுக்கு தனித்துவமான சட்ட நிலை, குறிப்பாக கொடைக்கானல் உள்ளிட்ட சில மலைப்பகுதிகளில் 09.11.1979-க்கு முன்பு வழங்கப்பட்ட சில ஒப்படைப்பு நிலங்கள் குறித்து பல்வேறு நிர்வாக விளக்கங்கள் மற்றும் வருவாய் பதிவுகள் தனித்துவமான சட்ட சூழ்நிலையை சுட்டிக்காட்டுகின்றன.

சில நிலங்கள், பல தலைமுறைகளாக அனுபவத்தில் இருக்கலாம். அரசின் மீட்பு நடவடிக்கை இல்லாமல் இருக்கலாம். வருவாய் பதிவுகளில் தனியார் உரிமை நிலங்களாக பதிவாகியிருக்கலாம். பலமுறை பதிவு பரிவர்த்தனைகளுக்கு உட்பட்டிருக்கலாம். ஆனால் இதன் அடிப்படையில் அனைத்து DKT நிலங்களையும் பாதுகாப்பானவை என்று கருத முடியாது.

DKT நிலம் வாங்குவதால் கிடைக்கக்கூடிய நன்மைகள். சட்ட நிலை தெளிவாக இருக்கும் பட்சத்தில், குறைந்த விலையில் சொத்து வாங்கும் வாய்ப்பு, அதிக பரப்பளவு கொண்ட நிலங்கள், நீண்டகால முதலீட்டு மதிப்பு, சுற்றுலா மற்றும் விவசாய வளர்ச்சி வாய்ப்பு, எதிர்கால சொத்து மதிப்பு உயர்வு போன்ற நன்மைகள் கிடைக்கக்கூடும்.

DKT நிலம் வாங்குவதால் ஏற்படக்கூடிய அபாயங்கள். அதே நேரத்தில் கவனக்குறைவாக முதலீடு செய்தால் மிகப்பெரிய சட்ட மற்றும் பொருளாதார பாதிப்புகள் ஏற்படலாம். அதில் முக்கியமானவை அரசின் நில மீட்பு நடவடிக்கை, பட்டா ரத்து, விற்பனை பரிவர்த்தனை செல்லாததாக அறிவிக்கப்படுதல், வங்கி கடன் மறுப்பு, கட்டிட அனுமதி சிக்கல்கள், நீதிமன்ற வழக்குகள், சொத்து மதிப்பு சரிவு, மறுவிற்பனை சிரமம் போன்ற அபாயங்கள் அடங்கும்.

பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரம் இருந்தாலே பாதுகாப்பு கிடையாது. பொதுமக்கள் அதிகமாக செய்யும் தவறு,  “பத்திரம் பதிவு ஆகியுள்ளது.””EC தெளிவாக உள்ளது.””பட்டா என் பெயரில் உள்ளது.”எனவே நிலம் பாதுகாப்பானது என்று கருதுவது. ஆனால் சட்ட ரீதியாக இது போதுமான பாதுகாப்பு அல்ல.

ஒரு நிலத்தின் உண்மையான சட்ட பாதுகாப்பு அதன் அசல் ஒப்படைப்பு ஆணை, அரசாணை, வருவாய் பதிவுகள், நில வகைப்பாடு, நீதிமன்ற நிலை, அரசின் உரிமை நிலைஆகியவற்றை சார்ந்தே தீர்மானிக்கப்படுகிறது.

வாங்குவதற்கு முன் கட்டாயம் ஆய்வு செய்ய வேண்டிய ஆவணங்கள், ஒப்படைப்பு ஆணை (Assignment Order, டி-ஃபார்ம் பட்டா (D-Form Patta), தற்போதைய பட்டா (Current Patta), சிட்டா (Chitta), அடங்கல் (Adangal), அ-பதிவேடு (A-Register), புலப் வரைபடம் (FMB Sketch), கிராம வரைபடம் (Village Map), வில்லங்கச் சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate – EC) தாசில்தார் உத்தரவு நகல்கள் (Tahsildar Proceedings) ஆர்டிஓ உத்தரவு நகல்கள் (RDO Proceedings) மாவட்ட ஆட்சியர் உத்தரவு நகல்கள் (Collector Proceedings) நீதிமன்ற ஆவணங்கள் (Court Records) நில வகைப்பாடு ஆவணங்கள் (Land Classification Records)அரசு ஆட்சேபனை நிலை (Government Objection Status)ஆகிய அனைத்து ஆவணங்களும் சட்ட நிபுணர்கள் மூலம் ஆய்வு செய்யப்பட வேண்டும்.

ஏற்கனவே DKT நிலம் வாங்கியவர்கள் என்ன செய்ய வேண்டும்? பயப்பட வேண்டிய அவசியமில்லை. உடனடியாக

முழுமையான Legal Audit மேற்கொள்ள வேண்டும்.Revenue Records அனைத்தையும் சேகரிக்க வேண்டும். நில வகைப்பாட்டை உறுதி செய்ய வேண்டும். அரசு மீட்பு நடவடிக்கை உள்ளதா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும். தேவையானால் உயர்நீதிமன்றம் உள்ளிட்ட சட்ட வழிமுறைகளை அணுக வேண்டும். நிலச்சட்ட நிபுணர்களின் கருத்து பெற வேண்டும்.

டாக்டர் ஆ.ஹென்றியின் முக்கிய அறிவுரை, “DKT பட்டா நிலம் என்று கேட்டவுடன் முதலீடு செய்யவும் கூடாது; பயந்து விலகவும் கூடாது.” “நிலத்தின் விலையை மட்டும் கேட்காதீர்கள்; அதன் சட்ட வரலாற்றையும் கேளுங்கள்.” “பத்திரம் இருப்பது மட்டும் பாதுகாப்பல்ல; உரிமை தெளிவாக இருப்பதே பாதுகாப்பு.” “சட்ட ஆய்வு இல்லாத முதலீடு ஆபத்து; சட்ட விழிப்புணர்வுடன் செய்யும் முதலீடு பாதுகாப்பான சொத்து.”

இந்த அறிக்கை பொதுமக்களுக்கான சட்ட விழிப்புணர்வு நோக்கத்திற்காக மட்டுமே வெளியிடப்படுகிறது. ஒவ்வொரு DKT நிலத்தின் சட்ட நிலையும் அதன் அசல் ஒப்படைப்பு ஆணை, அரசாணை, வருவாய் பதிவுகள், நிர்வாக உத்தரவுகள் மற்றும் நீதிமன்ற தீர்ப்புகளைப் பொறுத்து மாறுபடும். எனவே எந்த DKT நிலத்தையும் வாங்குவதற்கு முன் தகுதியான நிலச்சட்ட வழக்கறிஞர் மற்றும் வருவாய் பதிவுகள் மூலம் முழுமையான சட்ட ஆய்வு மேற்கொள்வது அவசியம்.றி வலியுறுத்தியுள்ளார்.