அயன்பட்டா,ஏன்இதுஒருபவர்ஃபுல்ஆவணம்-ஆ.ஹென்றி

 

அயன் பட்டா, ஏன் இது ஒரு “பவர்ஃபுல்” ஆவணம்? டாக்டர் ஆ.ஹென்றியின் விளக்கம்

அயன் பட்டா என்பது வெறும் காகிதம் அல்ல; அது உங்கள் நிலத்தின் மீதான முழுமையான சட்டப்பூர்வ உரிமையின் சான்று என அகில இந்திய ரியல் எஸ்டேட் கூட்டமைப்பின் தலைவர்  டாக்டர் ஆ.ஹென்றி வெளியிட்டுள்ள விழிப்புணர்வு பதிவில் தெரிவித்துள்ளார்.

 மேலும் அவர் கூறியுள்ளதாவது நிலம் வாங்குவது என்பது ஒரு சராசரி மனிதனின் வாழ்நாள் கனவு. வாழ்நாள் கனவு ஏமாற்றமாக மாற வேண்டாமே! எனவே, நீங்கள் வாங்கும் நிலத்தின் ‘அயன் பட்டா’ குறித்து தெளிவான புரிதல் அவசியம். இதுகுறித்து பொதுமக்கள் மத்தியில் சரியான விழிப்புணர்வு இல்லாததால், பலர் தவறான முதலீடுகள் செய்து சட்ட சிக்கல்களை சந்திக்கும் நிலை உருவாகியுள்ளது.

 “அயன் பட்டா” பொதுமக்கள் கட்டாயம் அறிந்திருக்க வேண்டிய தமிழக நில வருவாய்த் துறையில் மிக முக்கியமான ஒரு சொல்லாகும். அயன்” என்ற பாரசீகச் சொல்லுக்கு “முதன்மை” அல்லது “அரசுக்குச் சொந்தமான” என்று பொருள். நில வருவாயைப் பொறுத்தவரை, இது “அரசு தீர்வையுள்ள நிலம்” (Government Ryotwari Land) என்பதைக் குறிக்கிறது.

 தமிழகத்தில் நிலம் வாங்கும் போது, “பட்டா” என்ற சொல்லுக்கு மிகப்பெரிய சட்ட முக்கியத்துவம் உள்ளது. அதில் முக்கியமான ஒன்றாக “அயன் பட்டா” கருதப்படுகிறது.  மன்னராட்சி காலத்திலும் சரி, பின்னர் வந்த ஆங்கிலேயர் (பிரிட்டிஷ்) ஆட்சியிலும் சரி, நாட்டின் எல்லைக்குள் இருக்கும் அனைத்து நிலங்களும் இறைமை (Sovereignty) அடிப்படையில் அரசுக்கே சொந்தம் என்ற கோட்பாடு இருந்தது. அயன் நிலத்தை குடியானவர் பயிர் செய்தாலும், அதன் உண்மையான உரிமையாளர் அரசுதான். எனவேதான் இதை அரசு நிலம் (Ayan) அல்லது அயன் என்று அழைத்தனர்.

 பிரிட்டிஷ் ஆட்சிக்காலத்தில் ஒரு புரட்சிகர திட்டமாக அரசுக்கும், விவசாயிகளுக்கும் இடையே இருந்த இடைத்தரகர்கள் (ஜமீன்தார்கள் / இனாம்தார்கள்) நீக்கப்பட்டு கொண்டுவரப்பட்டது தான் ரயத்வாரி முறை. ரயத்வாரி   முறைப்படி அரசு நேரடியாகக் குடியானவருக்குப் பட்டா வழங்கியது.                         இதன் அடிப்படையில் குடியானவர் தன் நிலத்திற்கான வரியைச் செலுத்தும் வரை சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தின் குடியானவருக்கே முழு அதிகாரம் உண்டு என்கின்ற உத்தரவாதம் கிடைத்தது.  இவ்வாறு ரயத்வாரி முறையில் வழங்கப்பட்ட நிலங்களே இன்று நாம் காணும் அயன் நஞ்சை மற்றும் அயன் புஞ்சை ஆகும்.

 முற்காலத்தில் கோயில்களுக்கோ அல்லது தனிநபர்களுக்கோ சேவைகளுக்காக வரிவிலக்குடன் வழங்கப்பட்ட நிலங்கள் “இனாம் நிலங்கள்” எனப்பட்டன. இதை இனாம் எஸ்டேட் என்பர்கள். இனாம் எஸ்டேட் ஒழிப்பு மூலம், இவற்றுக்கு வரி நிர்ணயிக்கப்பட்டு, சாதாரண நில உரிமையின் கீழ் கொண்டு வரப்பட்டபோது அந்த நிலங்களை குடியானவருக்கே ரயத்வாரி பட்டா கொடுத்து விட்டனர். அவை “அயன்” நிலங்களாக மாற்றப்பட்டன.  இந்த வகை நிலங்களை இனாம் நஞ்சை, இனாம் புஞ்சை என்று சொல்வர்.

 அயன் பட்டா என்பது சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தின் மீது உரிமையாளருக்குள்ள முழு அதிகாரத்தை உறுதி செய்கிறது. அதாவது, அந்த நிலத்தின் உரிமையாளர் அரசுக்குச் செலுத்த வேண்டிய நிலவரியைச் செலுத்திவிட்டு, அந்த நிலத்தை முழு அதிகாரத்துடன் அனுபவிக்கலாம்.  சிட்டா, அடங்கல்,                       அ-பதிவேடு போன்ற அனைத்து வருவாய் ஆவணங்களிலும் (Revenue Records) உரிமையாளர் பெயர் மற்றும் நிலத்தின் அளவீடுகள் (Survey Numbers) ஒத்துப்போகும் போது அந்த நிலத்தின் உரிமையாளருக்கு இருக்கும் உரிமை மிகவும் வலுவானதாகவும், சட்டப்பூர்வமானதாகவும் கருதப்படுகிறது. இதனால் விற்பனை, பரிமாற்றம், பத்திர பதிவு போன்றவை சட்டரீதியாக சுலபமாக நடைபெறும். வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்கள் கடன் வழங்கும் போது முக்கிய ஆவணமாக கருதுகின்றன. மேலும் பிற்காலத்தில் நிலம் தொடர்பான பிரச்சனைகள் ஏற்படுவது தவிர்க்கப்படும்.

 அயன் பட்டா” என்று குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் நிலத்தை வாங்குவதற்கு முன் பொதுமக்கள் கீழ்க்கண்ட முக்கிய அம்சங்களை கவனிக்க வேண்டும்.

முதலாவது “அயன் பட்டா” என்று கூறப்படும் நிலம் உண்மையிலேயே வருவாய் பதிவுகளில் அப்படியே உள்ளதா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும். பட்டா பெயர், சர்வே எண், நில வகை ஆகியவை சரியாக உள்ளதா என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். நிலம் தொடர்பாக வழக்குகள், தடை உத்தரவுகள் உள்ளனவா என சட்ட ரீதியாக பரிசோதிக்க வேண்டும்.

இரண்டாவது சம்பந்தப்பட்ட நிலம் ‘அயன் புஞ்சை’ அல்லது ‘அயன் நஞ்சை’ என்று நில அளவை மற்றும் நிலவரித் திட்டத்தின் படி, அந்த நிலத்தின் வகைப்பாடு முறையாக ‘அயன்’ என்று மாற்றப்பட்டுள்ளதா என்பதை ஆவணங்களில் அ-பதிவேடு (A-Register) உள்ளதா என்று பார்ப்பது மிகவும் பாதுகாப்பானது.

 மூன்றாவது கிராம நிர்வாக அலுவலர் (VAO) மற்றும் தாசில்தார் அலுவலகம் மூலம் பதிவுகளை கண்டிப்பாக சரி பார்க்க வேண்டும். ஏனென்றால் சமீப காலங்களில், “அயன் பட்டா” என்ற பெயரில் பஞ்சமி நிலங்கள், இனாம் நிலங்கள், அரசு ஆக்கிரமிப்பு நிலங்கள் விற்பனை செய்யப்படுகின்றன என்ற புகார்கள் அதிகரித்து வருகின்றன. இத்தகைய நிலங்களை வாங்கும் பட்சத்தில்: உரிமை இழப்பு, நீதிமன்ற வழக்குகள், அரசு கைப்பற்றல் போன்ற தீவிர பிரச்சனைகள் ஏற்படும் அபாயம் உள்ளது.

எனவே, நிலம் வாங்கும் முன் முழுமையான வருவாய் பதிவுகள் மற்றும் சட்ட ஆவணங்கள் இரண்டையும் (Due Diligence) அவசியம் சரி பார்ப்பதுடன், சிறந்த சட்ட ஆலோசகரின் உதவி பெற வேண்டும். நமக்கு மனநிறைவு இல்லாத சந்தேகத்திற்கிடமான  ஒரு சொத்தில் முதலீடு செய்வதை விட, தெளிவான ஆவணங்கள் கொண்ட சொத்திற்காகக் காத்திருப்பது எப்போதும் புத்திசாலித்தனமான முடிவு.

ஆகவே, அயன் பட்டா என்பது ஒரு சாதாரண ஆவணம் அல்ல — அது நில உரிமையின் அடித்தளம். பொதுமக்கள் விழிப்புணர்வுடன் செயல்பட்டால் மட்டுமே, ஏமாற்று பரிவர்த்தனைகளை தவிர்க்கலாம்,  பாதுகாப்பான முதலீட்டை உறுதி செய்யலாம். எனவே நிலம் வாங்கும் போது அயன் பட்டா போன்ற அடிப்படை விஷயங்களைத் தெளிவாக அறிந்து கொண்டு முதலீடு செய்தால் மட்டுமே சட்டச் சிக்கல்களில் இருந்து தப்பிக்க முடியும். ஏமாற்றுப் பேர்வழிகளிடம் இருந்து பொதுமக்கள் விழிப்புணர்வுடன் செயல்பட வேண்டும்,” என டாக்டர்ஆ.ஹென்றி தனது செய்தியில் வலியுறுத்தியுள்ளார்.